27.01.2007 The Panalyst Perspective
Welcome to our unapologetically opinionated look at business, finance and real estate in Krakow and Poland.
"Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i pozwoleń w Krakowie"
Panalyst oferuje pełen zakres usług konsultacyjnych dotyczących kwestii zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Oferujemy usługi w zakresie wyszukiwania działek, w ramach których przedstawiamy klientom nieruchomości skontrolowane wcześniej przez Panalyst pod kątem posiadania odpowiednich zezwoleń i potencjału inwestycyjnego. Prosimy o wypełnienie Formularza Szukanej Nieruchomości, co pozwoli nam skontaktować się z Państwem i przedstawić odpowiednie projekty.Poniżej przedstawiamy wprowadzenie do kwestii planowania przestrzennego, jakie należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu dzialań zmierzających do zainwestowania w grunty i inne nieruchomości na terenie Krakowa. Podane tu informacje odnoszą się również do pozostałych regionów Polski, lecz zwracamy uwagę na to, że mogą wystąpić niewielkie różnice między poszczególnymi regionami.
Większość działek nie znajdujących sią na rynku to działki z tytułem nieograniczonej własności. Jedynie 10% to działki najmowane, które w większości są sprzedawane przez urząd miasta lub rząd, a nie osoby prywatne. Obecnie w Krakowie jest ogółem 37.200 hektarów działek na terenie określanym jako teren miasta. Należy zwrócić uwagę, że teren ten nie obejmuje sąsiednich przedmieści, jak Zielonki czy Libertów, znajdujących się w niewielkiej odległości od centrum miasta. Miasto posiada wyspecjalizowany plan zagospodarowania terenów miejskich określający w przybliżeniu, co i gdzie można budować, zatytułowany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa" lub "Przegląd zasad i przepisów dotyczących zagospodarowania miasta obowiazujących na terenie miasta Krakowa". Zgodnie z tym planem, naczelny architekt miasta i inni urzędnicy rady miasta podzielili mapę miasta, określając dla każdej strefy, co można w niej uczynić z gruntem, budynkami, drogami, usługami użyteczności publicznej oraz innymi kwestiami związanymi z planowaniem/zagospodarowaniem terenu. Niektóre strefy nie zostały jeszcze objęte planem urzędu miasta i w tej sytuacji indywidualni właściciele nieruchomości muszą w pierwszej kolejności kierować się zezwoleniem na zabudowę odnoszącym się do ich konkretnej nieruchomości, zwanym "Warunkami Zabudowy i Zagospodarowania Terenu". Określa on mniej więcej, co można wybudować na danym gruncie lub w danym budynku i co można z nimi zrobić, ale proszę pamiętać, że nie stanowi to ostatecznego pozwolenia na budowę, lecz wyłącznie dodatek do ogólnego planu zagospodarowania miasta.
Zatem gdy przyglądamy się jakiejkolwiek nieruchomości w mieście, w pierwszej kolejności należy sobie zadać nastepujące pytanie:
"Czy nieruchomość znajduje się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego miasta CZY też nie oraz czy posiada ona własne pozwolenie na zagospodarowanie zgodnie z ogólnymi zasadami?"
Obecnie jedynie 10% powierzchni Krakowa jest objęte planem zagospodarowania miasta. Rada miasta przewiduje, że do roku 2009 liczba ta wzrośnie do 30%, a do 2025 roku całe miasto zostanie objęte tym planem.
| 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | |
| Obszar miasta objęty planem zagospodarowania przestrzennego miasta (w hektarach) | 795 | 904 | 1843 | 3300 |
| Procent miasta objęty planem zagospodarowania przestrzennego miasta (%) | 2,4 | 2,8 | 5,6 | 9,7 |
Schemat 1: Rozmieszczenie obecnych stref zagospodarowania przestrzennego miasta
Schemat 2: Obszary miasta czekające na wyznaczenie strefy w planie zagospodarowania przestrzennego
Schemat 3: Prawdopodobny plan zagospodarowania przestrzennego w przyszłości -- na koniec roku 2008
Proces ubiegania się o pozwolenie budowlane dla nieruchomości wszelkiego typu przebiega zatem dwu-etapowo. Najpierw, trzeba mieć plan zagospodarowania lub decyzję dotyczącą warunków zagospodarowania przestrzennego. W następnej kolejności można się ubiegać o pozwolenie na konkretne działania (budowa, rozbudowa, remont itd.) dla konkretnego budynku (tj. plany sporządzone przez architekta).
Zatem istnieją dwie drogi rozpoczęcia procesu ubiegania się o ostateczne pozwolenie na budowę dla jakiejkolwiek nieruchomości.
Pierwszą drogą jest uzyskanie informacji od naczelnego achitekta miasta na temat tego, czy nieruchomość objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego miasta. Jeżeli tak jest, to można poprosić o udostępnienie map zagospodarowania przestrzennego terenu, który nas interesuje, oraz dokumentu wyjaśniającego, że urząd miasta wyda taka mapę. Taki dokument bardziej szczegółowo określi, jakie decyzje zostały już podjęte przez radę miasta odnośnie tego, co wolno robić na danym terenie.
Jeżeli nieruchomość nie została jeszcze objęta planem zagospodarowania przestrzennego miasta, drugim sposobem na rozpoczęcie procesu aplikacyjnego o pozwolenie na budowę jest złożenie wniosku do urzędu miasta o wydanie Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT lub WZ, jak wspomniano powyżej), np. "Planuję zbudować dom jednorodzinny/mieszkalny z garażem i drogami dojazdowymi do budynku na działce numer x, ulicy numer y i w strefie z w Krakowie. Czy urząd miasta wyrazi na to zgodę?". Oczywiście przed wysłaniem wniosku, należy sie skonsultować z własnym architektem, który oceni wykonalność pomysłu w oparciu o własne doświadczenie i znajomość przepisów obowiązujących w danym mieście. Proszę pamiętać, że aplikacja o wydanie Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu to duża teczka z dokumentami dotyczącymi nieruchomości.
Należy również pamiętać, że jeżeli nieruchomość podlega już planowi zagospodarowania przestrzennego miasta, nie można już później zmienić przyznanego przydziału funkcji nieruchomości poprzez złożenie nowego wniosku o określenie warunków zabudowy i zagospodarowania.
Teraz szczegółowo omówimy różnice między pozwoleniem określającym warunki zabudowy i zagospodarowania dla nieruchomości nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego miasta a pozwoleniem dla nieruchomości objętych tym planem.
Strefa planu zagospodarowania miasta zwykle obejmuje duże obszary, a nie konkretne nieruchomości. Może ją stworzyć jedynie urząd miasta, osoby prywatne i firmy nie mogą tego zrobić ani w żaden sposób wpłynąć na ten proces. Osoby prywatne, firmy oraz urząd miasta mogą się starać o zezwolenie określające warunki zabudowy i zagospodarowania dla danej nieruchomości. Lecz mogą złożyć taki wniosek jedynie wówczas, gdy nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego dla danej nieruchomości ANI nie jest on właśnie przygotowywany. Dość niefortunnym przykładem jest sytuacja osoby, kóra znajduje się w połowie procesu starania o przyznanie warunków zagospodarowania i zabudowy i właśnie w tym momencie urząd miasta podejmie decyzję o objęciu danego terenu planem zagospodarowania przestrzennego miasta, bowiem w takim przypadku wniosek o przyznanie warunków zagospodarowania i zabudowy należy całkowicie anulować. Jednak, jeżeli proces określania warunków zagospodarowania i zabudowy zostanie sfinalizowany, wówczas plan zagospodarowania przestrzennego miasta nie może zastąpić wydanych warunków, lecz będą one zwykle obowiązywać jedynie przez okres około 2-3 lat.
Plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje duże obszary, lecz zawiera bardzo szczegółowe informacje na temat tego, co można wybudować w każdej sekcji i podsekcji danego obszaru. Poniżej przedstawiamy, jakiego typu informacje można na przykład znaleźć dla jednego z obszarów objętych planem zagospodarowania:
- W obszarze x znajdującym się na większym terenie z można wybudować apartamentowce z powierzchniami użytkowymi na parterze.
- W obszarze x powinien być określony poziom "gęstości zabudowań", tj. określenie liczby apartamentowców oraz tego, jak blisko siebie mogą się znajdować.
- Dla obszaru x wytyczne określające, co można zrobić w danym terenie, a czego nie można tam zrobić oraz co ewentualnie może być dozwolone.
- Na obszarze x jakiego typu drogi powinny znajdować się na terenie nieruchomości oraz wokół niej i jakiego rodzaju usługi użyteczności publicznej będą niezbędne do obsługi danego terenu i jego funkcjonowania.
- Które części obszaru x należy wykorzystać pod przestrzeń parkową/zieloną oraz którą część należy udostępnić pod obiekty użyteczności publicznej.
Przy rozpatrywaniu nieruchomości podlegających miejskiemu planowi zagospodarowania przestrzennego lub posiadających określone warunki zagospodarowania i zabudowy, należy wziąć pod uwagę wady i zalety obu typów:
Nieruchomość podlegająca miejskiemu planowi zagospodarowania przestrzennego
Zalety
- Od razu wiadomo, co będzie można zbudować oraz czego się po danej nieruchomości spodziewać
- Natychmiast po uzgodnieniu szczegółów z dostawcami dla danej nieruchomości (firmami świadczącymi usługi użyteczności publicznej) i ukończeniu projektów architektonicznych, można się starać o ostateczne pozwolenie budowlane.
- Praktycznie nie ma szans na zmianę określenia tego, co wolno zrobić z działką
- Urząd może inaczej zinterpretować wytyczne, co może doprowadzić do rozwlekłego procesu odrzucenia wniosku.
Zalety
- Można się starać o przyznanie warunków zabudowy na podstawie ostatecznego projektu budynku oraz własnych oczekiwań w stosunku do nieruchomości
- Można składać wniosek w stosunku do nieruchomości każdego rodzaju, komercyjnej lub mieszkalnej, pod warunkiem, że zachowuje się zgodność z otoczeniem
- Minimalny okres oczekiwania na decyzję w sprawie warunków zagospodarowania przestrzennego i zabudowy dla nieruchomości w mieście takim, jak Kraków wynosi zwykle 1 rok do 3 lat, w zależności od złożoności lokalizacji działki i jej sąsiedztwa.
All rights reserved